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北京前門(mén)大街的鮮魚(yú)口，曾經(jīng)是一條很有名的胡同�，F(xiàn)在，這里被改造成了美食一條街。街口北側(cè)很不錯(cuò)的一個(gè)地段，業(yè)主是SOHO中國(guó)。這是3年前，潘石屹以每平米約3萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)來(lái)的。但是，街口的幾家飯館，既不是老字號(hào)，也不是家喻戶(hù)曉的品牌。在老字號(hào)林立的美食街，有點(diǎn)不太起眼�？偯娣e約5萬(wàn)平米的前門(mén)項(xiàng)目，是SOHO中國(guó)第一個(gè)自持的項(xiàng)目。
3年之后，在披露2012年中報(bào)的同時(shí)，SOHO中國(guó)宣布將持有目前北京和上海正在建設(shè)的14個(gè)項(xiàng)目中的12個(gè)，總面積達(dá)到150萬(wàn)平米，占SOHO中國(guó)擁有的總建筑面積287萬(wàn)平米的五成以上�！捌鋵�(shí)，我們每個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，都會(huì)想一想。”潘石屹說(shuō)：“（如果）作為商業(yè)地產(chǎn)自己持有了，每年租金收入一大塊，物業(yè)升值一大塊，也是一個(gè)特別好的生意�！迸耸俪姓J(rèn)他早就有了自持的想法。
SOHO中國(guó)過(guò)去的散售模式一直倍受懷疑。潘石屹解釋說(shuō)：“你一旦持有了，就沒(méi)錢(qián)了，就不能搞新的項(xiàng)目。尤其在前些年，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下，更是這樣�！�
在過(guò)去一年多的時(shí)間里，SOHO中國(guó)完成了8筆收購(gòu)，全部位于上海。并購(gòu)額超過(guò)150億元，并購(gòu)面積超過(guò)100萬(wàn)平米。但是，同那些一年并購(gòu)上百個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，“我們個(gè)位數(shù)的（并購(gòu)）在這個(gè)行業(yè)里面簡(jiǎn)直都不算什么�！迸耸傩χf(shuō)。去年，SOHO中國(guó)的合同銷(xiāo)售額是109億元，營(yíng)業(yè)收入為57億元，跌出了《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)。之前，SOHO中國(guó)曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。
這150萬(wàn)平米的自持物業(yè)什么時(shí)候能為它的主人帶來(lái)滾滾財(cái)源呢？SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)，未來(lái)公司將擁有每年40億元的租金收入，相當(dāng)于每天每平米7塊多錢(qián)，但那將是在5年之后�！霸谵D(zhuǎn)型過(guò)程中碰到的第一個(gè)問(wèn)題，”潘石屹說(shuō)：“就是你有多少錢(qián)，你的錢(qián)能不能支撐你轉(zhuǎn)過(guò)去�！�
散售模式的好處在于，“一銷(xiāo)售房子，錢(qián)馬上就來(lái)了。最早的時(shí)候，（房子蓋到）正負(fù)零就開(kāi)始銷(xiāo)售了，錢(qián)就來(lái)了。到了房子建好之后，最后一筆錢(qián)就來(lái)了。”潘石屹說(shuō)：“當(dāng)你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實(shí)跟銷(xiāo)售額是沒(méi)法比的�！�
美好的散售時(shí)光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對(duì)SOHO中國(guó)的成功轉(zhuǎn)型也非常樂(lè)觀。“我們現(xiàn)在可以動(dòng)用的現(xiàn)金是150億元，凈負(fù)債率只有20%�！比绻谵D(zhuǎn)型過(guò)程中，這個(gè)錢(qián)“花完了還不夠”的話，潘石屹認(rèn)為他還有一個(gè)殺手锏就是“提高負(fù)債率”，而且“還有非常大的空間。”
支持潘石屹如此樂(lè)觀的理由，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率。“北京和上海辦公樓的出租市場(chǎng)是我做房地產(chǎn)有史以來(lái)最好的時(shí)候，從來(lái)沒(méi)有過(guò)這樣的時(shí)候。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）�！�
在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的背景下，如此高漲的租金，背后的動(dòng)力是什么？ “我也不知道�！迸耸贅O其坦率地說(shuō)：“多少人問(wèn)我，還有好多領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)我�！钡�，他也斷言今天的這種上漲是“不會(huì)持續(xù)的”�！懊磕隄q70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬(wàn)不要基于每年租金上漲70%作為你這個(gè)數(shù)學(xué)模型的假設(shè)，這個(gè)東西肯定就錯(cuò)了�！�
去年，SOHO中國(guó)完成了150億元的收購(gòu)額。今年初披露的年報(bào)上，并購(gòu)計(jì)劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強(qiáng)調(diào)手里還有150多億元現(xiàn)金，但是，他承認(rèn)，今年實(shí)際的并購(gòu)金額可能要低于這個(gè)數(shù)字，原因是要“為完成轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備”�！叭绻覀兌寄弥X(qián)買(mǎi)地了，你又不能銷(xiāo)售，這個(gè)房子就(可能)建不起來(lái)了，就可能成為爛尾樓了�；蛘呤枪こ炭钣指恫怀鋈チ耍さ厣贤现桓苫盍�，這個(gè)東西影響都非常大。”潘石屹說(shuō)：“作為上市公司要精打細(xì)算，一定不要讓這樣的情況發(fā)生。”
為了徹底轉(zhuǎn)型，SOHO中國(guó)甚至打算放棄年初設(shè)立的230億元合同銷(xiāo)售額這個(gè)目標(biāo)。望京SOHO的三座寫(xiě)字樓，其中一座高的，原本打算銷(xiāo)售的但現(xiàn)在改為持有。原來(lái)計(jì)劃今年開(kāi)始銷(xiāo)售的5萬(wàn)多平米的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，和原打算今年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售的上海凌空SOHO，現(xiàn)在也都在持有的名單上�！半S著戰(zhàn)略的調(diào)整我們就不以銷(xiāo)售為主了，而是不斷地持有。”
“一個(gè)公司要是有力量的話，一定是一個(gè)開(kāi)放的公司，所以我們對(duì)所有的商業(yè)機(jī)構(gòu)、管理公司都是敞開(kāi)的，而不是一個(gè)自我循環(huán)的，所有的事情都是我們來(lái)做。這也不是那個(gè)年代了。”潘石屹說(shuō)。他認(rèn)為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的第二個(gè)挑戰(zhàn)就是“商業(yè)管理能力需要提高”。
潘石屹對(duì)韓國(guó)的商業(yè)管理津津樂(lè)道，他看中了韓國(guó)人的吃吃喝喝，大有要把它拿來(lái)“漢化”的意思。“歐美的人離我們太遠(yuǎn)，吃吃喝喝的東西跟我們中國(guó)人不是特別一樣。最重要的我看見(jiàn)他(韓國(guó)人)吃吃喝喝的東西是熱的，歐洲人吃吃喝喝的東西是涼的。”
在他看來(lái)，韓國(guó)比中國(guó)改革開(kāi)放早了20年的時(shí)間，中國(guó)現(xiàn)在碰到的問(wèn)題正是他們十年前碰到的�！笆称钒踩⒌販嫌�、建筑質(zhì)量，都是他們?cè)瓉?lái)碰到過(guò)的�！芭耸僬f(shuō)：“經(jīng)過(guò)淘汰以后，能夠把這些吃的喝的保留下來(lái)，這里面有一定的經(jīng)驗(yàn)�！�
至于SOHO在商業(yè)地產(chǎn)方面的做法，前不久京東商城和蘇寧電器的一場(chǎng)價(jià)格大戰(zhàn)，引起了潘石屹的關(guān)注�！皩�(duì)這個(gè)事情我的思考就是，如果讓劉強(qiáng)東再折騰三年，中國(guó)的家電實(shí)體店都不存在了。”他據(jù)此斷定，“以百貨零售為主的不是未來(lái)，而餐飲、電影院、體驗(yàn)店這些東西才是未來(lái)。不管怎么樣，人得吃飯，吃飯不能在網(wǎng)上吃，喝咖啡不能在網(wǎng)上喝。”
“我們的心態(tài)還要開(kāi)放，”潘石屹說(shuō)：“讓全世界的商家不斷地和我們合作。這樣的話，才能夠在我們持有的每平方米物業(yè)里面創(chuàng)造更多的價(jià)值，就是把建筑面積變成生意�！�
均價(jià)、做空與誘惑
坐在朝外SOHO頂層的露天陽(yáng)臺(tái)上，潘石屹一邊品茶，一邊以特有的“潘式智慧”回答 《財(cái)富》 （中文版） 的提問(wèn)，直到被最后一個(gè)問(wèn)題難住。
問(wèn)：從中報(bào)披露的數(shù)字，上半年SOHO中國(guó)銷(xiāo)售的均價(jià)48,673元/平米，和去年年報(bào)披露的均價(jià)58,649元/米相比，降幅為17%，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)數(shù)字是不是有一定的代表性，還僅僅是個(gè)案？
答：可能你沒(méi)有看到背后的情況。背后的情況，去年我們銷(xiāo)售的房子是銀河SOHO，在東二環(huán)里。今年我們銷(xiāo)售的項(xiàng)目在望京，四環(huán)邊上�？捶孔佑幸粋�(gè)秘訣，就是地段、地段、地段，地段是特別重要的。二環(huán)里尤其是東二環(huán)里，整個(gè)的價(jià)格高是正常的。從可比的價(jià)格來(lái)看，從去年到今年都是在不斷的上漲，而且上漲的幅度比較大。全年下來(lái)的話，漲幅大約15%。
還有一個(gè)是，銷(xiāo)售辦公樓的漲幅，實(shí)際上跟你的租金是水平掛鉤的。北京、上海辦公樓的租金，去年一年上漲的幅度比辦公樓（樓價(jià)）上漲的幅度高多了。代理行出來(lái)的報(bào)告說(shuō)，去年北京的租金上漲差不多達(dá)到73%，所以，我們辦公樓價(jià)格的上漲還是可以支撐這個(gè)租金的上漲。
您和董事會(huì)有沒(méi)有擔(dān)心過(guò)有機(jī)構(gòu)會(huì)做空SOHO中國(guó)？
那當(dāng)然。你要在境外上市這是必然的。如果你有事情，他肯定做空你。一般的企業(yè)（家），一看見(jiàn)這個(gè)做空的人，就煩得不得了。我心態(tài)特別好。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，人家可以做多你這個(gè)公司，可以做空你這個(gè)公司；可以買(mǎi)你公司的股票，也可以賣(mài)你公司的股票。這就是市場(chǎng)的民主。
同華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)相比，SOHO中國(guó)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是什么？我們知道華潤(rùn)是做城市綜合體，萬(wàn)達(dá)也有自己的模式。
SOHO中國(guó)過(guò)去一些年，重點(diǎn)在自己的產(chǎn)品上，我們對(duì)建筑產(chǎn)品的追求跟他們還是不一樣。
從2009年開(kāi)始，全國(guó)排名前20的開(kāi)發(fā)商，80%都開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這個(gè)趨勢(shì)？
主要是限購(gòu)的影響，他們覺(jué)得做住宅的利潤(rùn)受到很大的影響，他們開(kāi)始轉(zhuǎn)向了。
有人預(yù)測(cè)5到8年之后，商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)從戰(zhàn)國(guó)時(shí)代變成三國(guó)時(shí)代，剩下有影響力的公司不超過(guò)5家，您怎么看？
我覺(jué)得這個(gè)都是一個(gè)說(shuō)法啦。我看到的不要說(shuō)全中國(guó)，就一個(gè)城市里面來(lái)說(shuō)的話，做商業(yè)地產(chǎn)的、最后真正能夠叫上名字的，10家、8家還是存在的。
我們?cè)谪?cái)富中文網(wǎng)的官網(wǎng)上，通過(guò)微博向粉絲征集問(wèn)題。我挑了兩個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題是，你是否打算將SOHO打造成涉及多個(gè)行業(yè)的多元化集團(tuán)？如果有，你打算進(jìn)入什么樣的行業(yè)？
沒(méi)有。
還有一位粉絲說(shuō)，想請(qǐng)問(wèn)潘總，您覺(jué)得對(duì)您誘惑最大的是什么？怎么自我克制？
哎呀，這個(gè)問(wèn)題還真不好回答。其實(shí)，一個(gè)人可能最應(yīng)該注意的就是不能驕傲。當(dāng)官比較大（的人）、賺錢(qián)比較多的企業(yè)家、或者比較漂亮的明星，他們從才華、天資來(lái)說(shuō)都是非常優(yōu)秀的，可是只要犯了驕傲的錯(cuò)誤，覺(jué)得你什么事都可以做好，這時(shí)候，你就要栽跟頭。
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